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“农转非”了,还能在农村买房吗?

日期: 2012-05-15 来源: 中国农业新闻网 分享:
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核心提示:农民因土地征用而成为非农业人口,仍生活在农村的,其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅,在购买宅基地问题上可以享有农民待遇。农村居民一户只能拥有一处宅基地是对农村居民申请宅基地的限制性规定,但并不限制农村居民通过买受承租方式取得宅基地。

【案情】

原告李某系浙江省宁波市鄞州区瞻岐镇合一村村民。被告李某某系宁波市鄞州区钟公庙街道铜盆闸村人,因土地征用原因,于2003114日由农业户口转为居民户口。20031013日,原、被告签订《卖屋契约》,由原告将其坐落于合一村的二层楼房中的一间房屋以22280元的价格卖给被告,被告已付清房款,原告也将土地使用证交给被告,但双方未办理房屋过户手续。被告在铜盆闸村另有宅基地一处。

原告诉称,根据国办《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定:农民的住宅不得向城市居民出售。而被告系居民户口,故双方签订的《卖屋契约》无效,要求被告立即返还该房屋,原告愿返还价款22280元,并赔偿被告双倍利息损失11229.12元。

被告辩称,自己是因为土地征用原因由农业户口改为居民户口,在购买宅基地问题上应当享受农民待遇,且原告所在村委会当时也同意双方的买卖行为,故原、被告之间的房屋买卖协议应当有效。

【判决】

宁波市鄞州区人民法院认为,被告李某某原属农业户口,但因土地征用,全村农民集体转为非农业户口,若需购房,应按农业户口处理。《土地管理法》第62条规定农民的宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,李某某虽原有宅基地,但购入讼争房屋后,其两处宅基地面积之和并未超过《宁波市宅基地管理办法》确定的高限标准,因此原、被告签订的卖屋契约有效。故一审判决驳回原告李某的诉讼请求。

一审宣判后,原告李某不服提出上诉,认为李某某的买房行为违反了《土地管理法》第62条规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定,购房行为应当认定无效。

宁波市中级人民法院认为,《土地管理法》第62条关于一户一宅的规定是对农村居民申请宅基地的限制性规定,但并不限制农村居民通过买受承租方式取得宅基地。双方当事人在契约签订后,房屋已实际交付,现李某起诉主张合同无效,要求返还房屋,显然有违诚实信用原则,法院不予支持。故终审判决驳回上诉,维持原判。

【说法】

本案的争议焦点主要集中在两个方面,一是因土地征用关系而村改居,全村农民集体转为非农业户口的,若需购买农村房屋,是否可以仍然按农业户口处理;二是农村居民通过买受、承租方式取得住房和宅基地,是否受《土地管理法》关于一户一宅的限制。

关于第一个问题,首先要明确宅基地的特殊性,农村的宅基地使用权是集体经济组织成员特有的权利,与特定的身份相连,具有福利性,是对农民基本居住条件的保障。而像本案中李某某这类因土地征用而成为非农业人口的居民,其本质上是失地农民,虽然转为非农业户口,但仍继续生活在农村,谋生手段和生活方式也与一般的城镇居民有较大区别,因此他们在失地以前享有的权利,应当继续享有,这样才是对这些失地农民利益的真正保障。

关于第二个问题,即判断被告是否违反了一户一宅的原则。《土地管理法》第624款规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。可见,宅基地是可以出卖出租的,即法律并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地,因此一户一宅应当视为只是针对农村居民申请宅基地的限制性规定。同时,根据《土地管理法》中关于其宅基地的面积不超过省、自治区、直辖市规定的标准的规定,本案被告也符合这一点,所以其房屋买卖行为有效。

 

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